شیوه تعیین خسارت در قراردادهای ملکی

خیلی از افراد در مواقع مختلف طرف یک قرارداد قرار گرفته اند و در جلسه مذاکره به دلیل شرایط حاکم و یا کمبود وقت و حتی به دلیل بی توجهی و نا آشنایی به اصول تنظیم قراردادها پای قراردادی رو امضا کرده اند که امروز موجب ورشکستگی و یا از دست دادن موقعیت ها و قرار گرفتن در زیر بار میلیون ها تومان قرض و بدهی و یا رفتن به زندان آنها شده است ولی تا حالا به این فکر افتاده اید که مشکل و علت این قضیه چیه؟!!

تنظیم و نوشتن قرارداد یک موضوع حقوقی و فنی هستش که از عهده هر کسی خارجه اما میشه با کمی تامل و گرفتن مشاوره از یک وکیل حقوقی و مشاور امور قراردادها و با هزینه ای به مراتب پایین تر از زیان عدم استفاده از مشاور حقوقی با خیالی آسوده زیر هر قراردادی را مهر و امضا نماییم. به نظر من مسئله اصلی، نا آشنایی بسیاری از افراد جامعه از توانایی و تخصص وکلا است چون مردم فکر می کنند اول باید خودشان کارها رو انجام بدهند و هنگامی که با مشکل مواجه شدند سراغ وکیل بروند و خیلی ها نمیدونند که نوشتن و تنظیم قرارداد یکی از تخصص وکلا است و اما این یک اشتباه غیر قابل جبرانیه اون هم وقتی که دیگه استخدام ده تا وکیل متخصص هم نمی تونه کاری از پیش جلو ببره و بعدش هم بعضی از افراد بی انصافی می کنند و علت مشکلاتشون رو به حساب وکیل می گذارند اما واقعیت اینه که ما باید بدونیم که چه وقت و در چه مواردی می تونیم از وکیل حقوقی استفاده کنیم.

سرتون رو درد نمیارم یکی از مشکلاتی که این روزها خیلی ها با اون دست و پنجه نرم می کنند و ماه ها و سالها است که پله های دادگستری و شعبات داده گاه رو بالا و پایین می کنندف کسانی هستند که به واسطه عدم انجام تعهد قراردادی به واسطه طرح دعوا از سوی طرف دیگر قرارداد محکوم به پرداخت خسارتی شده اند که شاید مشکل به وجود آمده ذاتا از ناحیه آنها نباشد اما بوجود آمدن مشکل حقوقی برای خودشان بی شک از ناحیه خودشان است در ادامه به صورت علمی و کاربردی این موضوع را موشکافی می کنیم.

خسارت قراردادی چیست؟

معمولا در اغلب قراردادها به خصوص قراردادهای تنظیمی دردفاتر و آژانس های املاک مبلغی بعنوان خسارت قراردادی تعیین می شود که طرفین با توافق بر سر میزان آن و درج در قرارداد تعهدات خود را به واسطه آن در مقابل طرف دیگر تضمین می کنند بعبارتی وجود خسارت در قرارداد باعث می شود که هر یک از طرفین در مدت مقرر به تعهدات خود عمل کنند، چون در غیر اینصورت باید نسبت به پرداخت خسارت به طرف دیگر اقدام کنند. و متاسفانه به دلیل عدم توجه کافی در هنگام تعیین میزان قرارداد در هنگام تنظبم سند افراد با مشکلات مالی سنگینی مواجه می شوند که شیرازه زندگی آنها از هم پاشیده می شود لذا به کلیه افراد علی الخصوص مشاورین و مدیران املاک و آژانس های مسکن توصیه می شود در زمان تنظیم قراردادها اعم از اجاره، مبایعنامه، مشارکت در ساخت و غیره به این موضوع توجه ویژه ای نمایند و طرفین را از آثار این شرط در قرارداد با خبر نمایند.

*انواع خسارت در قراردادها*

یکی از شیوه های تعیین خسارت در قرارداد تعیین میزان مشخصی وجه نقد است که به دو شیوه در قراردادها شرط می شود که در ادامه با بیان آنها و تفاوت هر یک از آنها نحوه صحیح تعیین میزان خسارت در قراردادها را شرح می دهیم.

الف- خسارت ثابت

ب- خسارت روزشمار (غیر ثابت(

خسارت ثابت:

در این شیوه فرقی نمی کند مدت عدم انجام تعهد یک ساعت باشد یا چندین سال فرقی در میزان خسارت نمی کند و در هر حال طرفی که به تعهداتش در قرارداد در مقابل طرف دیگر عمل نکرده باید خسارت مقرر در قرارداد را بپردازد. مثلا ممکن است در قراردادی خرید و فروش یکدستگاه آپارتمان مقرر شده باشد که چنانچه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه جهت تنظیم سند حاضر نشود باید 100 میلیون تومان به طرف دیگر یعنی خریدار بپردازد ضمن آنکه پرداخت این وجه رافع تکلیف فروشنده در تنظیم سند نمی باشد.

معایب و مزایای شیوه خسارت ثابت چیست؟

عیب این شیوه ان است که طبق شرط مقرر فوق در قرارداد فروشنده حتی اگر یک روز هم در انجام تعهداتش به هر دلیلی تاخیر نماید باید خسارت سنگینی را به طرف مقابل بپردازد ولی این خسارت منصفانه نیست!

اما منفعت این شیوه این است که هر چقدر زمان هم سپری شود هیچ مبلغی به آن اضافه نخواهد شد چه یک روز چه چند سال.

خسارت روز شمار (غیر ثابت):

در این شیوه تعیین خسارت به میزان گذشت زمان از موعد عدم انجام تعهد به میزان خسارت قراردادی اضافه می شود که معمولا این خسارت روزانه تعیین می شود مانند اینکه در قرارداد مشارکت در ساخت مقرر می شود چنانچه سازنده نتواند در موعد مقرر در قرارداد ملک را به مالک تحویل دهد باید روزانه مبلغ 200 هزار تومان بعنوان خسارت به مالک بپردازد و پرداخت این خسارت مانع الزام وی به انجام تعهدات وی نمی باشد.

معایب و مزایای ای شیوه خسات (روزشمار)

عیب خسارت روزشمار آن است که اگر میزان این خسارت در مقایسه با کل قرارداد اگر رقم ناچیزی باشد تاثیری در الزام وی به انجام تعهد ندارد.

مزیت این شیوه آن است که هر چقدر از مدت عدم انجام تعهد که بگذرد بر میزان خسارت قراردادی افزوده می شود به ویژه اگر خسارت روزشمار عددی بزرگی باشد مثلا روزانه 200 یا 300 هزار تومان و بیشتر.

داستان فروشنده بخت برگشته!

مدتی پیش در دفترم مشغول مطالعه یک پرونده بودم تا خودم را برای جلسه دفاع در دادگاه آماده کنم یک دفعه موبایلم به صدا در اومد وقتی آنرا برداشتم و سلام کردم یکی از دوستان که از مشاورین املاک هم بود شروع به صحبت کرد و از مشکلی که برای یکی از مشتریانش پیش آمده بود به طور خلاصه تعریف کرد و قرار شد یک وقتی رو برای مذاکره و بررسی مشکل اون فرد تعیین کنم پس از تعیین وقت و خداحافظی به کارم ادامه دادم.

روز مقرر فرا رسید و شخصی که قبلا معرفی شده بود به دفترم اومد پس از سلام و احوال پرسی شروع کرد به شرح ماجرا. قضیه اینگونه بود که این شخص مدتی پیش که قصد فروش آپارتمانش را داشت به دفتر همین مشاور املاک که اون رو به من معرفی کرده بود مراجعه می کنه و پس از فایل کردن آپارتمان از دفترش خارج میشه تقریبا چهار ماه بعد مشتری خوبی برای ملک پیدا میشه و پس از دیدن ملک در دفتر مشاور املاک حاضر می شوند و بعداز آشنایی و مذاکره دو طرف روی مبلغ قرارداد با هم صحبت می کنند و به سایر موضوعات دیگه توجهی ندارند و سر یک میلیون پانصد هزار تومان تخفیف کمی بحث شان بالا می گیره تا اینکه هر کدام شروع به ایراد از ملک و قیمت می کنند در این میان مشاور املاک وارد کارزار میشه و برای حل مسئله پیشنهادی میکنه.

اما قبل از بیان این پیشنهاد به موضوع اختلاف اشاره می کنم. فروشنده میگفت من مبلغی رو که پیشنهاد دادم از عرف منطقه پایین تر بود ولی چون پول لازم بودم قصد فروش آن را داشتم و هدفم سود نبود اما خریدار می گفت ملک پرساله است و عمر مفید آن گذشته و از این داستانها و باید به من تخفیف بدهی که با هم به مشکل بر خوردیم و بعدش یک مشکل دیگه ای هم در این ملک بود که باعث میشد من قیمت رو کمتر بگم و اون هم اینکه در طبقه همکف بعد از اخذ پایان کار، سازنده مبادرت به مسکونی نمودن پارکینگ و فروش آن نموده بود اما در سند ما پارکینگ ذکر شده بود ولی در قرارداد بدون پارکینگ خرید کرده بودم و الان که قصد فروش داشتم شهرداری پایان کار مجزا نمیداد که بتونم ملک را سند بزنم.

در این شرایط مشاور املاکی که صحبتش رو کردم پیشنهاد داد که مبلغ قرارداد همانی که فروشنده میگه باشه ولی به شرطی که در موعد مقرر برای تنظیم سند بتواند پایان کاردریافت کنه و برای تنظیم سند در دفترخانه حاضر بشه و برای تضمین این موضوع روزانه مبلغ 200 هزارتومان هم خسارت تعیین کرده بود و البته این موضوع دو طرفه تعیین شد یعنی اگر خریدار هم نتوانست الباقی ثمن معامله رو بپردازه باید روزشمار 200 هزار تومان خسارت بپردازه. دو طرف بدون توجه به نتیجه چنین شرطی و عدم مطالعه قرارداد زیر مبایعه نامه رو امضا کردیم. من خوشحال بودم از اینکه بالاخره یک و پانصد تخفیف ندادم و خریدار هم ناراحت از اینکه نتوانست تخفیف بگیرد با خداحافظی از دفتر املاک خارج شدیم. فردای اون روز رفتم دنبال پایان کار و اولین جایی که رفتم شهرداری منطقه بود که بعد از مراجعه به مسئول مربوطه با پاسخ منفی مواجه شدم و به من گفتند ملک شما مشکل و خلاف داره چون پارکینگ رو مسکونی کردید بنابراین باید پرونده شما به کمیسیون ماده صد بره تا پس از تعیین خسارت و پرداخت آن پایان کار صادر بشه.

اما مگه این قضیه کار یک روز دو روزه که من بتونم پایان کار بگیرم و تازه اگر هم خیلی خوشبینانه حل بشه پرداخت خسارت باید توسط همه ساکنین پرداخت بشه و آنها هم تمایلی به پرداخت آن ندارند. خلاصه روز مقرر جهت تنظیم سند نزدیک شده بود و فروشنده هنوز کاری از پیش نبرده که ناچار به مشاور املاک مراجعه می کنه و تازه فهمیده بود چه قراردادی رو امضا کرده و چه خسارت سنگینی رو باید بپردازه. روزانه 200 هزار تومان.

خلاصه بعد از صحبتی که با این فروشنده بخت بر گشته کردم متوجه شدم ارزش کل آپارتمان مورد معامله 120 میلیون تومان بوده که اگر بر فرض بزاره بانک سود بانکی اون را هم در نظر بگیریم حدودآ 2 میلیون تومان ماهانه سود آن میشه در حالی که صرفا برای تنظیم سند باید ماهانه 6 میلیون توامان بپردازد که واقعا دور از انصاف و عدالت است حالا اومده بود دفتر ما که یک فکری برای اون کنیم یعنی یک چیزی مثل معجزه انتظار داشت چون نه وقتی داشت و نه خریدار ول کن قضیه بود چون در روز تنظیم مبایعنامه در دفتر املاک فروشنده بهش تخفیف نداده بود….

شیوه صحیح تعیین میزان خسارت در قراردادها

اولین موضوعی که طرفین قرارداد باید به آن توجه کنند این هستش که نزد یک مشاور املاک خبره و با تجربه مراجعه کنند و در مرحله بعد حتما تمام مفاد قرارداد را مطالعه کنند و هر جایی را که متوجه نمی شوند از مشاور املاک بخواهند شرح و توضیح بدهد و در مرحله بعد از مشاوره یک وکیل متخصص قراردادها مشورت بگیرند چون همانطور که برای درمان و معالجه بیماری به پزشک مراجعه میشه برای امور قراردادها هم باید نزد اهل فن مراجعه کنیم. هزینه ای که بابت وکالت در دعاوی قراردادها پرداخت می شود بیش از هزینه ای است که بابت مشاوره در تنظیم قرارداد به وکیل متخصص قراردادها پرداخت می شود حالا شما کدام را انتخاب می کنید؟

در کلیه قراردادها از جمله قراردادهای ملکی بسته به شرایط و همین طور بسته به اینکه خریدار باشیم یا فروشنده می توان یکی از شیوه های تعیین خسارت را در قرارداد لحاظ کرد. اگر خسارت روزشمار را انتخاب کردید باید مبلغ مقرر متناسب با ارزش کل قرارداد باشد. مثلا در داستانی که ذکر شد طبق حساب و کتابی که من کردم چیزی حدود ده برابر قیمت واقعی و منطقی خسارت تعیین شده بود یعنی در یک قرارداد 100 تا 200 میلیونی خسارت روزانه چیزی بین 20 تا 40 هزار تومان صحیح است نه 200 هزار توامان!

ضمنا در این مدل قرارداد میشه برای جلوگیری از زیان بیشتر هر یک از طرفین قرارداد شرط کرد این خسارت تا زمانی ادامه پیدا می کند که به یک دهم ارزش کل قرارداد برسد و پس از آن خسارتی تعلق نمی گیرد و طرف دیگر می تواند ضمن اخذ خسارت، قرارداد را فسخ نماید این شرط هم به نفع خریدار است و هم فروشنده تا هم جلوی زیان و خسارت غیر منطقی را بگیرد و هم از طرفی این خسارت بعلاوه حق فسخ به تفع طرفی است که به تعهدات خود عمل کرده.

اما اگر خسارت ثابت و مقطوع تعیین شود باید این خسارت نیز متناسب با ارزش کل قرارداد باشد. مثلا اگر کل مبلغ قرارداد 200 میلیون تومان است خسارت ناشی از عدم انجام تعهد نهایتا 20 میلیون تومان تعیین شود یعنی ده درصد کل قرارداده. گفتم حداکثر ، یعنی کمتر هم می شود تعیین کرد ولی بیشتر از آن غیر منطقی است...

محمد رضا فولادي